旧房改造*的环节有哪些

旧房屋改造安全检测公司

现房屋改造越来越普遍，从成本和经济的角度来说，对房屋进行改造比重建要经济的多，但是从房屋安全考虑，这个过程中充满了创造性和新颖性，相对传统新建建筑结构体系更为复杂，在需改变房屋结构和使用功能时，通过对原房屋的结构进行房屋安全鉴定，确定房屋结构的安全性。

在进行房屋改造前后都需要进行房屋安全鉴定检测。

改造前，对房屋进行检测是对房屋的结构和承载力重新进行复核和建模计算等工作，以便对改造工程、方案提供数据支持和建议。

改造后，对房屋的改造现状和图纸进行复核和检测鉴定，以保证房屋改造后的结构安全。

当确定需要对需改造的房屋进行房屋安全鉴定时，需注意对使用年代较长久的房屋，应注意检查房屋结构或结构构件的老化和破损，如大型屋面板掉块，吊车梁轨道下混凝土垫层的破碎等。

对处于地基和地下水不良的地区，应注意检查由于地基变形、斜坡滑动造成的建筑物的倾斜、墙体开裂、吊车溜滑等现象，注意检查由于地下水和废水造成的地基基础、桩基的腐蚀和地基蚀空的现象，这些都会影响后期房屋改造的效果。

北京是一座具有悠久历史的城市，这座城市中的各种建筑都打上了时代的烙印。其中，简易楼就是上个世纪六十年代，由北京市房管部门设计建造的一种典型建筑。1964年我国刚从“三年自然灾害”的阴影中走出来，经济有所好转，北京市为改善居住在破旧危房中老百姓的住房条件，本着勤俭节约的原则，兴建了一批二至三层低标准住宅楼，通称“简易楼”。据统计，北京市共建造了130多万平方米简易楼，其中约有半数分布在旧城内，先后有7万多户居民曾在这里安家。简易楼的设计使用年限是20 年，为二层或三层砖木结构，部分墙体为空斗墙（内横墙和三层楼的首层为实墙），空斗墙的墙体采用“一条一丁”或“三条一丁” 立砖砌法砌筑，墙体是中空的，有的中空部分用渣土及碎砖充填，墙体的强度和稳定性偏低。屋盖多为（钢）木屋架，干挂瓦或水泥板，无保温隔热和防水层。每户建筑面积在二、三十平方米左右。户内无厨房、卫生间和暖气，采用公共水房和卫生间。

    随着北京市危旧房的改造，有的简易楼已经被拆除，剩下的简易楼早已大大**过了设计使用年限，大多数已严重损坏，破旧不堪。简易楼在安全性、抗震性能和使用性等方面存在着较多急需解决的问题。

    2010年1月18日，北京市住房和城乡建设**印发了《关于开展全市简易楼普查的通知》，要求各区县建委、房管局对辖区内1980年以前建成、未经抗震设防的简易楼进行普查，普查内容包括简易楼的门牌地址、层数、居住户数等。普查结果，全市共有882幢简易楼，总建筑面积113.52万m2。

    为确定这些简易楼的安全性等级和抗震性能，为治理简易楼提供科学准确的技术依据。在市住建委的**和组织下，我市部分房屋安全鉴定站从普查的简易楼中选取了十余幢楼，依据《房屋结构安全鉴定标准》DB11/T637-2009和《建筑抗震鉴定标准》GB 50023-2009，进行了简易楼的房屋安全和抗震鉴定。

    简易楼普遍存在的损坏或缺陷有：①墙体：普遍酥碱，有较多的裂缝，砌筑砂浆强度等级偏低；②屋架：木构件糟朽变形、钢拉杆和铁件锈蚀；③楼板：存在保护层脱落，钢筋外露锈蚀等损坏；④设备：上、下水管道严重锈蚀；⑤装修：吊顶严重破损，门窗老旧变形，开启不灵；⑥整体性：无圈梁、构造柱，隔墙与两侧墙体或柱连接处无拉接。检测鉴定结果，简易楼的安全等级多数评定为C级（局部危险房屋），个别评定为D级（整体危险房屋）房屋。

    简易楼建造的年代较早，抗震鉴定采用后续使用年限为30年的A类建筑抗震鉴定方法对简易楼进行了抗震鉴定。由于这些简易楼存在无圈梁、墙体严重酥碱、空斗墙砌筑砂浆强度等级偏低、隔墙与两侧墙体或柱连接处无拉接、抗震横墙间距较大和抗震能力较差等项损坏或缺陷，综合评定简易楼的抗震能力在6度以下，与北京地区建筑物8度抗震设防的要求相差较大。

当房屋的结构已经出现开裂严重损坏或承重构件无法满足安全使用要求，丧失结构的稳定性和承载的能力，不能保证居住和使用安全的房屋，需及时委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定。

在房屋安全鉴定中房屋安全等级的标准划分为A、B、C、D四个等级：

A级：房屋结构能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋属于安全。

B级：房屋结构基本满足正常使用要求，单个别结构构件处于危险状态，但不影响房屋主体结构安全，基本满足正常使用要求。

C级：房屋部分承重结构不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，需进行房屋加固处理。

D级：房屋承重结构已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，需拆除重建。

房屋安全鉴定中房屋安全的评定是房屋安全鉴定员根据多年的现场检测经验及国家规范鉴定标准进行：